Persönliche Immobilienbewertung mit IMMOBILIEN wuest
Lassen Sie Ihre Immobilie persönlich und kostenlos bewerten! Mit IMMOBILIEN wuest erhalten Sie eine individuelle Marktwerteinschätzung, die auf Vergleichsdaten von Immobilien aus Ihrer Region basiert. Dabei beziehen wir die Lage, die Eigenschaften Ihrer Immobilie und aktuelle Grundstückspreise in die Bewertung mit ein. Während einer ersten Besichtigung lernen wir Sie und die Eigenschaften Ihrer Immobilie ausführlich kennen, denn nur so können wir Ihnen den tatsächlich erzielbaren Kaufpreis nennen und eine erste Verkaufsstrategie erarbeiten.
Auf diese Verfahren zur Immobilienbewertung greifen wir zurück
Vergleichswertverfahren
Im Rahmen der Verkehrswertermittlung spielt der Vergleichswert eine wichtige Rolle, denn das Vergleichswertverfahren bildet das Marktgeschehen am besten nach. Daher findet es auch vor den anderen Verfahren (z.B. Ertragswert) am meisten Anwendung. Verglichen werden die zu bewertenden Grundstücke mit den Preisen von Vergleichsgrundstücken, die am Immobilienmarkt bereits erzielt wurden und im zeitlichen Zusammenhang mit der Bewertung stehen.
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren ist für vermietete Immobilien geeignet, denn es dient der Ermittlung des Ertragswertes von Renditeobjekten. Es findet häufig bei Wohn– und Geschäftshäusern, vermieteten Wohnungen und Büroimmobilien Anwendung. Um den genauen Ertragswert zu ermitteln, benötigen wir den Rohertrag, die Bewirtschaftungskosten, den Liegenschaftszinssatz, die Restnutzungsdauer sowie den Bodenrichtwert.
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren findet am häufigsten dann Anwendung, wenn keine geeigneten Vergleichsobjekte vorliegen. Es gilt unter den drei Bewertungsverfahren als das aufwändigste und sollte daher von Laien nicht durchgeführt werden. Die Basis dieses Verfahrens bilden die Wiederbeschaffungs- bzw. Herstellungskosten der Immobilie. In der Regel wendet man das Sachwertverfahren bei Einfamilien– und Reihenhäusern in Eigennutzung an .
Welche Faktoren haben Einfluss auf die Immobilienbewertung?
Die Lage einer Immobilie trägt wesentlich zu einer positiven Immobilienbewertung bei. Hierbei wird zwischen der sogenannten Mikrolage und der Makrolage unterschieden. Als Mikrolage wird die nähere Umgebung (Nachbarschaft) der Immobilie beschrieben. Die Makrolage dagegen umfasst das weitere Umfeld z.B. die Region in der sich die Immobilie befindet. Dabei sind Infrastrukturausbau, Landschaftsbau und Freizeitangebote wichtige Faktoren.
Neben der Lage beeinflusst auch der Zustand der Immobilie den Wert. So können Schäden in der Bausubstanz eine Minderung des Immobilienwertes zur Folge haben, die den Verkaufspreis für den Eigentümer negativ beeinflussen. Auch die vernachlässigte Sanierung der Immobilie wie z.B. ein defektes Dach, einfach verglaste Fenster, feuchte Wände oder Befall durch Ungeziefer wirken sich negativ auf den Wert der Immobilie aus.
Zudem gibt es noch den sogenannten “Altersabschlag” der in die Bewertung der Immobilie mit einfließt. Der Altersabschlag bei Immobilien ergibt sich aus der Nutzung und dem daraus erfolgten Verschleiß der Bauteile. Um den richtigen Wert einer Immobilie zu ermitteln, wird daher pro Nutzungsjahr ein gewisser Abschlag abgezogen. In der Regel beträgt der Abschlag bei normaler Instandhaltung der Immobilie ein Prozent pro Nutzungsjahr.
Ob der Wert einer Immobilie steigt oder sich mindert entscheidet auch die Ausstattung. Gibt es z.B. eine Fußbodenheizung oder einen offenen Kamin, einen Pool, eine Sauna oder eine moderne Einbauküche usw. Neben solchen Highlights ist aber auch die Anzahl der Zimmer, die Raumaufteilung oder ob die Immobilie unterkellert ist entscheidend. Auch die Außenanlage wie z.B. eine Garage oder ein Carport können zur Wertsteigerung beitragen.
Nun kommt es auch auf den Immobilientyp an: Handelt es sich um ein freistehendes Einfamilienhaus, eine Doppelhaushälfte, ein Reihenhaus oder eine Eigentumswohnung? Denn die Art der Immobilie bestimmt oftmals auch die Nachfrage nach einem bestimmten Objekt. Dabei kommt ein freistehendes Einfamilienhaus bei einer jungen Familie besser an als ein Reihenhaus oder eine Eigentumswohnung mit direkten Nachbarn und wenig Grundstück.
Aber nichts ist so entscheidend wie Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt. Vor allem in Metropolregionen kann das Angebot die Nachfrage oftmals nicht decken und das beeinflusst den Wert einer Immobilie immens. Infrastrukturstarke Regionen mit hoher Nachfrage und einem geringen Angebot tragen zur Wertsteigerung einer Immobilie bei. Denn bei steigenden Mieten steigt auch der Wunsch nach einer eigenen Immobilie.
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